「日本で家を買いたいのですが、永住権がありません。住宅ローンは使えますか？」
日本国籍を持たない方から、このような相談を受けることがあります。
結論からいうと、永住権がなくても住宅ローンを利用できる可能性はあります。
ただし、ここは少し注意が必要です。
「永住権がなくても申込みができる」ことと、「実際に住宅ローンの審査に通る」ことは、かなり違います。
実際に住宅ローンを検討した外国人の方から話を聞くと、思っていた以上に難しかった、途中まで進んだのに最終的には借りられなかった、というケースもあります。
永住権がなくても取り扱う銀行はある
日本の銀行の中には、永住権を持っていない外国人向けの住宅ローンを用意しているところがあります。
また、外国籍で永住権がなくても、一定の条件を満たすことで住宅ローンを取り扱う銀行もあります。
その意味では、「永住権がなければ日本で住宅ローンは絶対に無理」というわけではありません。
ただし、銀行によって条件はかなり違います。
年収、勤務先、勤続年数、在留資格、自己資金、日本での居住歴、日本語能力など、さまざまな条件を確認されます。
そのため、外国人向けの商品がある銀行を見つけたとしても、それだけで住宅購入を進めてよいとは限りません。
実際には日本語が大きなハードルになる
意外と大きな問題になるのが、日本語です。
住宅ローンは長期間の契約です。銀行から契約内容や団体信用生命保険などについて説明を受け、本人がその内容を理解する必要があります。
そのため、銀行によっては日本語の読み書きや、日本語で契約内容を理解できることを求めています。
英語のウェブサイトがある銀行でも、必ずしも契約手続きのすべてを英語だけで行えるとは限りません。収入や資産が十分にあっても、日本語の問題で選べる銀行が少なくなることがあります。
自営業者や会社経営者は、さらに確認されることが多い
個人事業主、フリーランス、会社経営者の場合は、給与所得者よりも収入の継続性を細かく確認されることがあります。
実務では、確定申告書や決算書などについて、直近1年分だけではなく、複数年分、場合によっては3期分程度を求められることもあります。
ここで注意したいのが、税務上の所得です。
事業をしている方の中には、経費を計上した結果、売上の割に所得があまり大きくない方もいます。
もちろん、必要な経費を適切に計上すること自体に問題はありません。ただ、住宅ローンを申し込むときには、その確定申告書に記載された所得も審査資料になります。
「事業は順調だから大丈夫」と本人が考えていても、銀行から見た収入評価とは違うことがあります。
日本人の配偶者が必ず必要というわけではない
外国人が住宅ローンを組む場合、「日本人と結婚していないと難しいのでは」と思われることがあります。
ただし、日本人の配偶者がいることが、すべての銀行で一律の条件になっているわけではありません。
永住権がない外国人向けの住宅ローンを用意しており、日本人の配偶者がいなくても申込みを検討できる銀行もあります。
一方で、条件は銀行によってかなり異なります。
在留資格、日本語の読み書き、年収、勤務年数、自己資金などについて独自の条件を設けている銀行もありますし、永住権がない場合には、日本人または永住者である配偶者を連帯保証人とすることを求める銀行もあります。
そのため、
「日本人の配偶者がいなければ住宅ローンは組めない」
と考える必要はありませんが、反対に、
「配偶者の国籍や在留資格はまったく関係ない」
とも言い切れません。
実際の条件は、銀行や住宅ローンの商品によって異なります。
銀行のウェブサイトの条件を満たしても、審査に通るとは限らない
外国人の住宅ローンで特に難しいのが、この部分です。
銀行のウェブサイトには、「永住権がなくても申込み可能」「年収○万円以上」などの条件が書かれていることがあります。しかし、それらは基本的に申込みの入口となる条件です。
公表されている条件をすべて満たしていても、住宅ローンの審査に通ることが保証されるわけではありません。
事前に相談した段階では可能性がありそうだったものの、勤務状況、在留資格、物件、自己資金などを含めて審査した結果、最終的に融資が難しくなることもあります。
また、銀行ごとに審査の考え方が違うため、ある銀行では難しくても、別の銀行では検討できることもあります。
「この銀行なら外国人でも大丈夫」と単純に考えないほうがよいでしょう。
住宅ローン控除は、永住権とは別に考える
税務上は、住宅ローンを借りられるかどうかと、住宅ローン控除を受けられるかどうかを分けて考える必要があります。
住宅ローン控除の一般的な要件として、永住権を持っていることがそのまま条件になっているわけではありません。
そのため、永住権を持っていない外国人でも、日本で自分が実際に居住する住宅を購入し、対象となる住宅ローンを利用して、その他の要件を満たせば、住宅ローン控除を受けられる可能性があります。
2026年入居の場合、一般的には、住宅取得後一定期間内に入居すること、一定の床面積があること、返済期間10年以上の住宅ローンであること、合計所得金額が2,000万円以下であることなどが確認事項になります。
ただし、「所得が2,000万円以下なら住宅ローン控除が使える」という意味ではありません。
住宅の種類や性能、床面積、入居時期、住宅とローンの名義などによっても扱いが変わります。
現金で買える資産がある場合も、ローンを使うかは別問題
外国人の方の中には、日本や海外に十分な預金・資産があり、住宅を現金で購入できる方もいます。
その場合でも、手元に資金を残すために住宅ローンを検討することはあります。
ただし、「住宅ローン控除があるからローンを借りたほうが得」と単純に判断するのはおすすめできません。
住宅ローンには金利や事務手数料などがかかりますし、控除できる金額にも上限があります。
資産状況、今後日本にどのくらい住む予定なのか、ローン金利、税負担などを合わせて考える必要があります。
永住権がない場合は、物件を決める前の確認が重要
永住権がない外国人が日本で住宅を購入する場合、一般的な住宅購入以上に、早い段階で住宅ローンの可能性を確認したほうがよいと思います。
特に確認しておきたいのは、次のような点です。
- 現在の在留資格
- 日本語で契約内容を理解できるか
- 給与所得者か、自営業・会社経営者か
- 勤務年数・事業年数
- 確定申告上の所得
- 用意できる自己資金
- 配偶者の国籍・在留資格
- 購入予定の物件
そして、一つの銀行だけを前提に購入計画を立てないことも大切です。
まとめ
永住権がない外国人でも、日本で住宅ローンを利用できる可能性はあります。
配偶者ビザを持っていなくても検討できる銀行はありますし、税務上も、永住権がないことだけを理由に住宅ローン控除が使えないというものではありません。
ただし、実際の住宅ローン審査は簡単ではありません。
日本語、在留資格、勤務・事業実績、所得、自己資金、配偶者、物件などを含めて審査され、銀行によって判断も大きく異なります。
「制度上は可能」でも、「実際に借りられる」とは限らない。
永住権がない方が日本で住宅を購入するときは、この点を前提に、物件契約より前の段階から金融機関や専門家に確認しながら進めるのが安全です。
